Депутат ГД Николай Николаев: проблема дольщиков решится только при отсутствии «долевки»
5 июля прошла пресс-конференция председателя Комитета Госдумы РФ по природным ресурсам, принадлежности и земляным отношениям Николая Николаева на тему: «Долевое строительство: как новые требования к застройщикам могут отразиться на русском рынке недвижимости».
В рамках пресс-конференции были подняты такие животрепещущие вопросы, как: будут ли появляться вновь обманутые дольщики, что ожидает покупателей новостроек, как отразится отмена долевого строительства на стоимости квартиры, и сократится ли число застройщиков? Не считая того, шла речь о развитии устройств защиты прав дольщиков, о стимулировании честных участников рынка к достройке проблемных домов и об конфигурациях правил долевого строительства с принятием нового закона.
Открывая пресс-конференцию, Николай Николаев особо выделил, что считает важным событием подписание Президентом РФ одобренного Госдумой законопроекта, вносящего конфигурации в законодательство о долевом строительстве. Эти конфигурации, без малого, - наибольшая и конструктивная реформа на рынке жилищного строительства за всю историю Рф. Ведь та система долевого строительства, которая работает с 90-х годов, вне зависимости от попыток Правительства РФ и законодателей изменить этот механизм, раз в год приносила 40-50 тыс. обманутых дольщиков. Естественно, и региональные власти, и общественники, и деятельные группы работали над тем, чтоб вернуть в собственных правах обманутых людей. И когда одни получали, в конце концов, свои квартиры, появлялись другие – новые обманутые дольщики.
По данным на 1 апреля в стране насчитывается 200 тыс. обманутых дольщиков. И, по словам Николая Николаева, «мы не сможем одолеть эту делему до того времени, пока мы не изымем саму возможность возникновения новых обманутых дольщиков. А это может быть только при возникновении нового механизма финансирования жилищного строительства».
В итоге, в согласовании с Законом, с 1 июля текущего года вводится целый ряд новых требований. Во-1-х, для всех застройщиков, начавших реализацию тех либо других проектов, вводится непременное частичное банковское сопровождение: под каждое разрешение на строительство застройщик должен будет открыть банковский счет. Таким макаром, увидел Председатель Комитета, «мы начинаем биться с «котловым способом» сбора средств».
Каждый застройщик пойдет в банк
Для тех проектов, которые будут начаты с 1 июля, банковское сопровождение будет работать уже в другом режиме – у банков возникает право приостанавливать те платежи и отказывать в тех платежах, которые оказываются нецелевыми и несоответствующими закону. Сразу с этим начала работать норма, позволяющая реализовывать проекты жилищного строительства при помощи эскроу-счетов, т.е. мотивированных накопительных счетов. Как объяснил Николай Николаев, «человек, захотевший приобрести квартиру, может заключить контракт с застройщиком, но средства будут поступать не застройщику, а на этот эскроу-счет. Очень принципиально, что эти счета будут застрахованы на сумму до 10 млн руб. в системе страхования вкладов».
На данный момент – это параллельная модель, которую застройщик может избрать без помощи других. Но с 1 июля 2019 года все начатые по жилищному строительству проекты сумеют реализовываться только при помощи эскроу-счетов, т.е. для покупателей квартир на исходном шаге – только через такие счета.
В зале прозвучал вопрос о том, не появится ли на рынке большой объем одобренных проектов, где прошла техно продажа первого ДДУ, которые будут лежать и ожидать собственного часа, чтоб выйти на рынок и работать не по эскроу-счетам?
По словам Председателя Комитета, чтоб такового явления не было, нужно ввести целый набор мотивационных мер для перехода застройщиков на эскроу-счета. При этом подобные счета прибыльны сначала для людей. При покупке квартиры на нулевом шаге в проекте, который употребляет эскроу-счета, люди вообщем исключены из группы риска. В ценовой спектр до 10 млн руб. помещается до 90% квартир. И если банк разорился – в системе страхования вкладов человек получает средства назад. Если застройщик разорился – средства не потеряны, т.к. они перебегают на счет застройщика, только когда дом будет сдан в эксплуатацию. Не считая того, при определенных обстоятельствах, к примеру, при просрочке, клиент вправе забрать свои средства. «Опасности должны быть поделены меж проф участниками этого рынка», - выделил Николаев.
Но необходимо ли инвесторам либо застройщикам, ведущих достройку проблемных объектов, демонстрировать расчетные счета? Если застройщик завлекает средства людей – да, он должен это опубликовать. Николай Николаев не исключает предстоящего совершенствования закона и уточняет, что задачка «задушить» всех застройщиков не стоит. Потому некие внесенные нормы были скорректированы, например, принцип «одна компания – одно разрешение на строительство». Ведь по проектам всеохватывающего развития территорий будет нереально строить коммуникации, прокладывать трубы. Сейчас это принцип «одна компания и много разрешений на строительство в рамках 1-го контракта развития территорий», но нужно завлекать средства под каждое разрешение на строительство по отдельному банковскому счету.
Застройщики – под полным контролем
Более принципиально, что с 1 июля этого года вводится целый ряд новых требований к застройщикам. Председатель Комитета пожаловался, что «долгие и длительные годы рынок застройщиков оставался, пожалуй, единственным рынком, участники которого могли завлекать средства людей без какого-нибудь контроля. Раз в год в этот рынок «вплескивало» более 1 трл. 700 миллиардов. руб., которые поступали к застройщикам, и, по факту, каких-то регламентов использования этих средств ни у кого не было».
Вправду, контроль в этой сфере в различных регионах осуществляется полностью различными органами власти – это может быть даже отдел, который сразу смотрит за спиртным рынком либо рынком розничной торговли. Потому вводятся новые требования, по которым все органы власти, специализирующиеся контролем в сфере долевого строительства, и их руководители будут назначаться и сниматься по согласованию либо по инициативе Министерства строительства и ЖКХ.
Не считая того, усиливаются деяния единой информационной системы жилищного строительства, которая начала работу с 1 января этого года. Принятию поправок предшествовало полное отсутствие коммуникации меж региональной властью и обманутыми дольщиками по всей Рф. Людям просто негде было взять информацию об их объектах. В конечном итоге расширилось количество субъектов, обязанных предоставлять информацию в единую информационную систему по жилищному строительству.
На вопрос, были ли случаи, когда региональные власти затягивали постановку на учет дольщиков, чтоб не нести ответственность, и как их вынудить давать реальные данные, Николай Николаев отметил, что это один из главных моментов – соответствие либо несоответствие количеству официально включенных проблемных объектов и реальных.
До введения единой информационной системы, по одним данным числилось 30 тыс обманутых дольщиков, по другим порядка 150 тыс. Сейчас же в системе отображены все проблемные объекты: по данным Дом, учтено боле 2 тыс проблемных домов. Николаев уточнил, что на данный момент в реестрах числятся более 800 объектов, отраженных в дорожных картах, которые начинали строиться по 214-ФЗ. Но неувязка обманутых дольщиков еще обширнее, чем только 214-ФЗ – есть объекты, привлекавшие средства через ЖСК либо другие схемы. Потому ежеквартально Комитет запрашивает данные у Министерства строительства и ЖКХ, по которым видно, что регионы обязаны демонстрировать ранее сокрытые объекты. Происходит это и благодаря модифицированным аспектам «проблемности».
Много вводится норм, которые относятся к будущему. Во-1-х, установлен облегченный порядок предоставления компенсационных земляных участков тем застройщикам, которые принимают на себя обязательства по достройке проблемных объектов. Сейчас это может происходить без торгов. Во-2-х, возникает возможность жилищно-строительным кооперативам, сделанным в рамках процедур банкротства, делать функции застройщиков.
Публично-правовая компания Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства наделена возможностями по финансированию окончания строительства проблемных объектов и сопутствующей инфраструктуры, даже тех, по которым не уплачены взносы в Фонд, т.е. полностью всех объектов, за счет дополнительных имущественных взносов РФ и ее субъектов.
Что касается обсуждения увеличения взносов в Фонд – эта норма не снята с повестки денька. Ее предлагается ввести только для новых проектов, и она будет служить мотиватором для перехода на эскроу-счета.
Николай Николаев напомнил, что было запрещено вербование средств в долевое строительство через особые облигации либо жилищные сертификаты. К слову сказать, это не те жилищные сертификаты, которые дают, например, военным, это особые облигации, выпускаемые по закону. Не считая того, сейчас значительно ограничена работа жилищно-строительных кооперативов по вербованию средств людей.
С рынка уйдет каждый 5-ый
Конечно, в Комитете ждут, что порядка 10-20% застройщиков покинут рынок в итоге новых введенных мер. Но Председатель выделил, что это застройщики, использующие «пирамиды» и другие схемы, а «большая часть рынка жилищного строительства, я верю в это, - честные застройщики, которые работают по подходящим экономически обоснованным моделям, и им не составит труда перейти на новейшую модель».
Не считая того, Комитет в неотклонимом порядке держит на парламентском контроле все проблемные объекты, в том числе небезызвестный «Урбан Групп», в итоге действий которого появилось порядка 20 тыс. новых обманутых дольщиков. В прошедшем году было принято положение, исключающее для банкротства схожих застройщиков период наблюдения – благодаря этому Министерство строительства и ЖКХ и Дом оперативно вмешались в ситуацию с «Урбан Групп». При этом по ряду домов уже получен ответ от Министерства о достройке в августе-сентябре.
И самый главный момент, волнующий всех людей, как воздействует на цена квартир сокращение числа застройщиков в итоге заработавших новых мер?
Николай Николаев выделил, что с уходом нерадивых застройщиков появятся новые, готовые работать прозрачно. При всем этом востребованность жилища только вырастет. Ведь сейчас если человек желает приобрести квартиру при сегодняшней ситуации с обманутыми дольщиками – ему вправду очень нужна квартира.
Оказывается, на данный момент уже есть компании, которые заявили о повышении цен на квартиры. Но что поменялось для текущих объектов? Исходя из убеждений экономики, денежных вопросов – ничего. По словам Николаева, это спекуляция. «Мы будем обращаться в ФАС, так как обстоятельств по увеличению цен на текущие объекты нет, тем паче в связи конфигурацией законодательства». Единственная норма для объектов, которые на данный момент реализуются – это открытие банковского счета на каждое разрешение на строительство. «Думаю, это не оказывает влияние на цена квадратного метра. Если мы будем встречать факты спекуляции, когда будут ссылаться на конфигурации в законодательстве, мы будем разбираться», - выделил он.
Часто застройщик, начиная проект, не знает, чем он завершится. При всем этом владелец застройщика в 1-ый же контракт долевого роли закладывает свою прибыль, которую изымает. Если дом не достроен, он обязан завлекать средства. Кредит стоит 20-25%, кредит же на проектное финансирование будет стоить от 4 до10%, а оно в свою очередь подразумевает гарантию на финансирование всего объекта до конца. «Если застройщики будут биться за застрахованные средства людей, другая картина будет на рынке», - отметил Николаев. – «И не запамятовывайте, когда начинается массированная реклама по какому-то объекту – означает что-то в нем не так».
Конечно, законодательство должно быть размеренным. И, по словам Председателя Комитета, в новеньком Законе все есть характеристики на долгие и длительные годы вперед. Если же получится так, что строители не станут перебегать на новейшую модель, ситуация будет непременно проанализирована.
Звонок проводной Zamel Турбо, цвет белый
В магазине можно приобрести надежный и удобный электрозвонок Zamel Турбо польского производства по применимой конкурентоспособной стоимости. Обычная и комфортная модель звонка отлично делает свою роль: оповещает о приходе гостей. 2 тона типа «бим–бам», повторяющиеся повсевременно во время нажатия кнопки звонка, имеют допустимый уровень шума и будут отлично слышны как в жилом, так и в офисном помещении. Крепкий пластмассовый корпус белоснежного цвета отлично впишется в всякую обстановку.
Достоинства:
- простота и удобство;
- работает от сети в 220 В;
- не имеет ограничений по дальности деяния;
- имеет 2 тона звонка.